부동산 수익률 계산하는 방법 완전정복하기.

<부동산 수익률 계산하는 방법 완전정복하기>

투자용 부동산을 매수하려면

가장 먼저 고려해야 할 사항은 위치입니다.

상가건물 부동산을 투자하려면

당연히 상가들이 밀집되어 있으며

유동인구가 많고 상권이 활성화 되어

공실률이 낮은 곳을 선택 해야겠지요.

목이 좋은 위치를 선택했다면 다음으로 볼 것은

돈과 관련된 수익률 입니다.

 

 

보통 좋은 자리에 위치한 건물들은

그 가치가 상당히 높습니다.

그렇다고 매도자가 원하는 금액에

무조건 맞출 수는 없지요.

예를들어 수익률이 3%도 안되는 부동산이라면

투자 가치가 전혀 없다고 봐야겠습니다.

(수도권의 경우는 제외합니다.)

차라리 은행에 넣어 놓고 이자를 받는 것이

신경 쓸일도 없고 더 이득일테니까요.

 

 

위와 같은 건물이 있다고 가정해 봅시다.

가장 간단하게 계산이 되는 경우인데요.

보통 건물 매수시 보증금을 안고 매수하게 됩니다.

결국 5억원짜리 건물을 3억원에 사게되는 것이지요.

월수입 × 12개월 = 1년치 월세

매매가 - 보증금 = 실투자금액

(1년치 월세 ÷ 실투자금액) × 100 = 수익률

위 식으로 대입해 보면 다음과 같이 됩니다.

(2400만원 ÷ 3억원) × 100 = 8%

위치도 좋고 위와 같은 수익률이 나온다면

상당히 좋은 매물이 되겠네요.

 

 

이번에는 위의 경우에서 대출이 1억원 있는

경우에 어떻게 계산하는지 알아보겠습니다.

보증금과 마찬가지로 대출도 내 주머니에서

지출되는 투자금이 아니기 때문에

보증금과 함께 매매가에서 빼주면 됩니다.

단, 대출금에 대한 이자는 지출되므로

수입에서 빼주어야 겠지요.

(월수입 × 12개월) - 이자 = 1년치 수입

매매가 - (보증금 + 대출금) = 실투자금액

위의 경우를 계산해보면 다음과 같이 나옵니다.

(200만원 × 12개월) - (1억원 × 3%) = 2100만원

5억원 - (2억원 + 1억원) = 2억원

(2100만원 ÷ 2억원) × 100 = 10.5%

 

 

같은 조건에서 대출이 들어갔을 경우

수익률이 상승하는 것을 확인 할 수 있습니다.

이것을 지랫대 효과라고 하는데요.

대출비율이 투자금액 보다 높을수록

높은 수익을 얻을 수 있지만

주의해야 할 것은 위험도 함께 비례해서

증가한다는 사실을 잊어서는 안되겠지요.