상가임대차 보호법 및 환산보증금 적용대상.

상가임대차 보호법 및 환산보증금에 대해 알아보겠습니다. 주택임대차보호법과 달리 상가에는 환산보증금 적용대상자는 따로 정해져 있다는것에 유의하셔야 합니다. 이 법은 건물주들의 횡포로부터 영세한 임차인의 권리를 보호하며, 과도한 임대료 인상을 막기 위해 2001년 제정되었습니다. 하지만 모든 임차인을 보호하는 것은 아니며 지역별로 대상금액을 정하여 초과하는 경우에는 제외합니다. 상가임대차는 등기가 없더라도 건물의 인도와 사업자등록을 신청한 때에는 다음 날부터 대항력이 생겨 제 3자로부터 보호 받을 수 있습니다. 또한 확정일자를 받은 임차인은 건물이 경매로 인해 넘어가더라도 후순위 권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다.

 

 

상가인대차 보호법상 임차기간은

기간을 정하지 않았거나 1년 미만일 경우

그 기간을 1년으로 봅니다.

다만, 임차인은 1년 미만으로 정하였을 경우

그 기간을 주장 할 수 있습니다.

 

임대차가 종료한 경우라도

보증금을 반환받을 때까지는

임대차 관계가 존속하는것으로 보며

기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지

계약갱신 요구에 대해 정당한 행사를

할 수 있습니다.

 

단, 계약갱신 요구권은 최초 임대차 기간을

포함하여 5년을 초과하지는 못합니다.

그렇다고 하여 계약해지가 되는것은 아니며

요구할 수 있는 권리만 사라지게 됩니다.

 

그 외에도 정당한 사유가 있을때에는

차임증감 청구권이 있습니다.

 

 

환산보증금 적용범위는 위의 표대로

기준 년도에 따라 금액이 차이가 있습니다.

최근 기준은 서울 특별시는 4억원이하,

과밀억제권역 3억원이하, 광역시 관련은

2억4천만원이하, 그 밖의 지역은 1억8천만원이하로

정해져 있습니다.

 

위 금액은 이 법의 적용대상이 되는 기준으로

최우선변제금액과는 다르다는 것에

주의 하셔야 합니다.

 

 

2014년 기준 서울시의 경우

이 법의 적용대상은 

보증금 + (월세 X 100) = 환산보증금으로

계산했을때 4억이하에 속하며

그 중에서 보증금이 6500만원 이하일 경우에는

최우선 변제금액 2200만원을

다른 채권들 보다 먼저 변제 받을 수

있게 됩니다.

 

 

상가든 주택이든 임대차로 들어가기 전에

현재 건물의 시세와 융자

그리고 그 건물에 설정되어 있는

총보증금등의 권리관계를

잘 파악하고 따져보아야 하는 이유가

바로 소중한 내 재산을 지키는 지름길 입니다.

 

임대료가 싸다는 이유로

무작정 계약했다가는 나중에 낭패를 보는 경우가

발생되어서는 안되니까요.

잘 모를 경우에는 꼭 전문가와 상의 후

계약하시기 바랍니다.