가등기담보 등에 관한 법률과 가등기담보권 실행절차.

가등기담보 등에 관한 법률과 가등기담보권 실행절차.

 

민사특별법에서 다루고 있는 관련 법률에 대한 적용범위에 대해서

논점별로 알기 쉽게 풀이하고 일반적인 성질과 저당권과 비교를 하며

가등기담보권의 실행으로 권리취득은 어떻게 변화되는지

판례와 함께 알아보겠습니다.

특히 법률에서 후순위권리자를 보호하기 위해 어떠한 방안을

강구하고 있는지 공부하는 시간이 되겠습니다.

 

꼭 기억해야 할 사항은 적용범위인데 아래 말씀드릴 4가지가

모두 해당되는 경우에만 적용된다는 사실을

절대 잊어서는 안되겠습니다.

 

 

1. 등기되어 공시가 되어야한다.

이는 동산은 등기가 되지 않기때문에 우리법은 적용대상에서 제외하고 있습니다.

또한 전세권이나 질권 그리고 저당권에도 가등기는 적용되지 않습니다.

 

2. 대상물의 예약 당시 시가가 채권 금액과 이자를 합한 액수보다 초과되어야 합니다.

선순위 저당권에 의해 공제 후 가액이 채권보다 낮게된다면

이 법은 적용되지 않게 됩니다.

 

3. 채권담보를 목적으로한 계약이 있어야 합니다.

채권담보 계약에는 환매나 매매예약은 물로 대물변제의 예약도

포함되고 있습니다.

 

4. 소비대차에 기한 채권이어야 합니다.

소비대차를 기초한 채권이어야 하기 때문에

공사대금채권, 불하대금채권, 매매대금채권, 물품대금선급금 반환채권,

매매계약의 해제에 따른 반환채권, 부당이득반환채권등은

이법의 적용대상이 되지 않습니다.

 

 

★가등기담보권의 실행으로 인한 청산절차★

가등기담보권자는 권리취득에 의한 실행을 하거나

저당권자처럼 경매실행을 선택하여 청구할 수 있습니다.

 

1. 채권의 변제기가 도래되어야 합니다.

2. 실행을 통지하여야 하는데 청산금의 평가액을

채무자는 물론 물상보증인과 제3취득자 모두에게 하여야 합니다.

3. 통지 후 2개월의 기간이 경과되어야 합니다.

4. 담보목적부동산의 가액에서 채권을 제외한 나머지 금액을

돌려주어야 합니다.

 5. 채권액에 미달하여 청산금이 없는 경우 청산기간이 지난 후

즉시 가등기에 기초한 본등기 청구가 가능합니다

만약 청산금이 있는경우에는 청산기간이 지난 후 청산금을 지급하거나

청산금을 공탁해야 본등기를 청구할 수 있습니다.

이 경우에는 부돈산 소유권이전등기 및 인도채무와 청산금지금채무는

동시이행의 관계에 있습니다.

 

 

알아 두어야 할 점은 청산절차를 거치지 아니하고 소유권이전등기를 하게되면

원칙적으로 무효이며, 주관적인 평가액이 객관적인 청산금 평가액에

미치지 못하는 경우라도 담보권실행토지의 효력은 있다고 합니다.

 

 

채무자등(물상보증인, 제3취득자)이 알아야 할 점으로는

청산금채권을 변제받을 때까지 채무액을 지급하면

등기의 말소를 청구할 수 있고 청산기간이 경과된 후에도

청산금을 지급받기 전에 채무전액을 지급하면

가등기의 말소를 구할 수 있습니다.

 

2017/07/08 - [부동산법률] - 동시이행의 항변권의 의의와 성립요건